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前10月已达3.7万个!老旧小区改造是给楼市补的一刀?
来源:品房阁 作者:林师义 2020-11-18
[提要] 然而事实真的是这样吗?

俗话说,房子一扒,帕拉梅拉,房子一动,路虎揽胜。

 

虽是段子,但在房价高速上涨的时代,相信很多人都希望自己家的房子被拆迁,因为拆迁能一夜致富,而且除了钱之外,很多时候政府的补偿也挺多的。

 

以前的拆迁,会得到一套或者几套房子、商铺的补偿,只要不作大死,基本就是人生赢家了。

 

后来,政府不直接给房了,而是给钱,让拆迁户自己去买房。拆迁户手拿大笔拆迁款,自然是在楼市里买买买毫不手软,因此拆迁户也就成了楼市里的购买力大户,这也是不少地方去楼市库存的一种有效方式。

 

但是盛宴终究有散时,棚改了这么多年,终于在2020年,迎来了尾声。

 

因为时代变了。

 

很显然,从今往后,房地产的光环将被强力压下去。

 

在刚刚落下帷幕不久的十九届五中全会上,通过的“十四五”规划建议里,提出了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

 

国家高层已经定了主基调,房地产的黄金时代已然过去。

 

体现在棚改上,就是大规模的棚改被停止,截断了楼市里的一大股购买力。取而代之的,是老旧小区改造,并且将在“十四五”时期全面推进城镇老旧小区改造,涉及范围是全国。

 

老旧小区改造虽然提出的时间还没多久,但是进度很快,前10个月,全国新开工的改造的老旧小区已达3.7万个,已经完成了年度计划的94.6%。

 

老旧小区改造直接影响的是哪些人?主要是那些改善型人群。

 

在以前,这个群体要么等待拆迁换新房,要么卖了旧房买新房,而现在,经过改造之后,老旧小区的诸多弊端会得到有效的治理,肯定会让不少人觉得,这小区还是可以继续住下去的,或者是可以卖出更好的价钱了。

 

无论是继续自住还是当二手房卖了,总之,看起来这都不利好一手房,因为这波本来应该倾入一手房的购买力被二手房消化了。

 

因此,看起来老旧小区改造会给楼市带来不小的冲击,是递给楼市的一把刀。

 

然而事实真的是这样吗?

 

我们先看数据。

 

据国家统计局发布的《2020年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,前10个月,全国的商品房销售面积为133294万平方米,同比持平,而1-9月份为下降1.8%,这么看来,确实是有不小影响的。

 


但是与此同时,前10个月全国的房地产开发投资116556亿元,同比增长6.3%,增速比1-9月份提高0.7个百分点,而商品房的销售额也提高了,总额为131665亿元,同比增长5.8%,增速提高2.1个百分点。

 

这么一看,好像老旧小区改造的影响也没那么大啊,不仅开发商持续看好,加大投资,而且价格也没有降呢。

 

根据国家统计局公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,10月份,在70个大中城市里,新建商品住宅价格环比上涨的城市就有45个,环比下跌的城市只有19个,还有6个城市环比持平。

 

易居研究院也测算过,10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.2%,同比涨幅为4.2%。

 

所以说,整体来看,全国的房价还是呈上升趋势的,只不过涨幅没有那么夸张了。

 

为什么老旧小区改造对楼市的影响并没有想象中的那么大?说到底还是先来后到的问题。

 

先来的,已经买了房,安居了很多年,年纪大多也不小了,老旧小区改造对这些人来说,就是锦上添花的事,他们可以选择继续住,也可以选择卖了重买。

 

但是后到的,自然是还没房的,没房那不就得买吗,不管是买二手房还是一手房,至少都会有很多购买力是流向一手房的,这就给一手房市场带来了源源不断的购买力。

 

而且目前的购房群体中,年轻人比例已经越来越大了。在DT财经联合链家发布《2020中国青年居住消费趋势报告》中显示,过去3年,购房者中95后的比例大幅上升,大多数城市购房群体年轻化趋势明显。

 

年轻人对房子的要求也更高了,很显然,能被入选老旧小区改造,就说明这种小区是存在不小缺陷的,是年轻人不喜欢的,比如说大阳台、大飘窗之类的,是很多老旧小区所没有的。

 

居理新房就发布过《90后购房图鉴》,数据显示超过一半的90后期待有一个大阳台,既能养花养草,也能晒猫晒太阳。

 

如果价格相差不大的情况下,年轻人显然更喜欢新房,而且二手房的价格本身也不算低。

 

另外,开放二孩政策后,许多家庭添加了新成员,对居住面积、卧室数量、小区环境、教育资源等方面要求也就更高了,因此不少二孩家庭启动了换房程序。

 家庭成员增多,房子也变大


南方日报就曾经联手南方网和南方+新闻客户端进行了一项全媒体网络调查,经过为期半个月的调查问卷,数据统计显示,有53%的网友表示,会因为“二孩”计划而考虑换房。

 

显然,这其中换房的家庭自然是有不少流入了新房市场。

 

总而言之,老旧小区即使避免了被拆迁的命运,也很难对新房带来很大的冲击,毕竟,购买力是源源不断的,买房人群是前赴后继的,而这就是楼市即使不盛也很难衰的一大要因。



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