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高库存、出生率逐年下跌等因素,未来房价是否“如葱”?
来源:品房阁 作者:陈婷 2020-11-09
[提要] 林波曾言,高库存只是形式发生变化的一个方面,很多城市高库存的背后,是供求关系正在发生根本性的变化。

马云在杭州全球峰会上曾说:“未来房子如葱,过去8年内,中国房价处于大幅上涨的状态,8年后,中国最便宜的可能是房子”。

对于马云说的这句话,网上颇有争议。然纵观目前楼市的发展现状,这句话是否有一定的合理性呢?

“高库存”是“新常态”

据悉,《上海易居房地产研究院发布全国百城住宅库存报告》显示,9月份,全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米,环比增长4.8%,同比增长9.3%。

其中,100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米,成交量为5228万平方米,截止9月底,100个城市中,67个城市库存出现了同比正增长现象

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,从全国100城的库存数据看,最大的亮点在于库存数据呈现了较为明显的环比增长态势,这和新增供应数据井喷的态势有直接关系。

房企在“三道红线”下积极调整推盘策略,进而会使得新盘入市节奏加快。

来源网络

其实,自2014年伊始,中国楼市整体呈现供过于求的发展现状,“高库存”伴随“新常态”,一度成为2014年的热门词汇。

即便在“高库存”及“三道红线”严控的高压下,但由于行业巨大高利润的驱使,2020年房企们仍频发拿地,新的住宅也在不断入市,住宅“高库存”的发展常态已然成为现实

林波曾言,高库存只是形式发生变化的一个方面,很多城市高库存的背后,是供求关系正在发生根本性的变化

住宅供需未来将失衡

供求规律是市场经济中的基本规律,并且通过“价格”的不断调控实现供需平衡。

相对于其他商品而言,房子具有双重属性,既是消费产品,也是投资产品。而关于住宅供需问题,小编主要从两方来分析。

其一,人口红利期将渐消失殆尽,供需失衡

我国现阶段呈现着很明显的人口变化:人口老龄化进入中度阶段,人口出生率逐年下降。

据悉,相关数据统计,2019年末全年出生人口1465万人,比2018年减少58万人,人口出生率为10.48‰,比上年下降0.46个千分点。

清晰的数据足以说明,随着生活水平的提高,人口出生率逐年降低,人口红利未来将逐渐消失。

人口数量是消费的发展和前提,在“高库存”的背景下,年轻人口基数逐年减少,这就可能造成了住宅供给端过剩,需求端不足的问题,这不利于地产行业发展的平衡,严重威胁地产经济市场的长期稳定与和谐发展。

其二,区域性城市化发展的持续分化,加剧供需矛盾

房价本质上是人口与土地供需的结果,随着城镇化的持续增长,推动着农村人口涌现城市,中国城镇化率从1990年的26.4%持续上升到2019年的60.06%,我国城镇化整体水平得到的显著的发展和提高。

但不可忽略的一点是,由于城市资源分配的不合理,城与城间发展水平间是有一定差距的。

城市发展水平较高的城市,如一二线城市,人口数量大,对房子的需求是庞大的,但城市的土地供需是有限的,在供低于求的趋势下,房价飞涨。

而三四线或者是边远地区,人口流动性很大,发展水平相对不高,人们的消费水平也较低,但部分三四线城市的房价也是稳涨的。

楼市高库存与普通大众买不起房的市场现状,这就反映了我国房地产产业供求的严重失衡,是不利于市场的长远稳健发展的

来源网络

老生常谈--维稳是关键

据悉,中指研究院日前发布的数据显示,2020年10月份,中国100个受监测城市新建住宅平均价格为每平方米15705元人民币,环比上涨0.4%,涨幅较上月扩大0.16个百分点。

在疫情后续的影响下,房价仍呈现涨幅的发展态势,网上部分网友言称,房价层层上涨,可能预示着“地产泡沫经济”的到来

中指研究院指数事业部高级分析师马琛表示,在第三季度供应持续放量的推动下,市场得到加速恢复,但因受到政策调控后,市场回归理性及需求持续释放后劲不足等因素影响,在7—8月销量突破预期基础上“金九”成色略显不足。另外10月份受房企进一步积极供货促销影响,重点城市成交较为活跃,同比增速在两位数以上。

2020年11月3日,十四五规划和2035远景目标建议指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策、促进房地产市场平稳健康发展等等。

来源人民日报

“房住不炒”原则,老生常谈的话题,小编在此不多言。市场严控监管,政策持续收紧,这是国家始终坚持的原则和铁律。

在疫情的影响下,即使地方财政捉襟见肘时,市场仍严控,没有任何松绑的迹象,因此,“泡沫经济”、“房价如葱”等是不可能出现的,维稳仍是发展关键




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