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有价无市,海南二手房为何“无人接盘”
来源:品房阁 作者:王秋雨 2018-09-07
[提要] 新房限售,海南二手房市场房价一路飙高,但为何还是有价格没市场?

  在三亚迎宾路一家售楼中心,某楼盘三期开盘已有半个月的时间。这个楼盘总共有一百多套房源,但尚有数十套未卖出。截至8月30日,在全岛限购令颁布后的4个月多的时间里,三亚商品住房仅售36套。

  门庭冷落的售楼中心折射了海南楼市的“断崖”。

  除了三亚之外,海南其余13个市县成交量亦出现大幅度下滑,其中五指山下滑幅度最大,达到84%,保亭和东方下滑幅度都超过了70%。

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据海南省统计局最新公布的数据显示,1-7月,海南全省房屋销售面积988.82万平方米,比上年同期下降31.3%。

  一手房有市无价,缘于一系列严格的限购与调控:

  4月22日,海南全省限购;

  8月25日上午,海口市住建局、海口市物价局联合约谈11家房地产开发企业,整改房产备案价格虚高问题;

  8月26日,海口市住建局与海口市发改委联合发布《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》,要求加强商品房销售价格备案管理,备案后6个月内不得擅自调高备案价格;

  8月29日,三亚市发改委、市住建局共同发布《关于进一步做好商品房价格备案管理的通知》),要求房企做好重新申报销售价格备案工作,6个月内不得调高销售价;

  9月1日起,三亚市在海南省内率先施行商品房交易限时网签政策。要求三亚市辖区内的房地产项目开发商应将当月销售的房源当月申报网签……

  那二手房楼市如何呢?

  二手房楼市状况

  从3月份开始,海南二手房市场稳步上涨;

  5月,海南二手房的均价是13828元/m²,环比上涨4.72%,同比上涨34.6%。值得一提的是,其中,陵水县和临高县的二手房价格涨幅领跑全省。

  6月份,海南二手房均价14568元/m²,环比上涨5.35%,同比上涨38.93%。

  截止目前为止,海南二手房已经出现6连涨。

二手房.jpg

  据国家统计局最新公布的70个大中城市二手住宅销售价格指数显示,7月,三亚二手房环比涨幅3.1%,领跑全国。海口环比涨幅3.0%,排名第二。

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  据相关网站数据显示,9月份,海口二手房均价为16045元/m²,同比去年同期上涨49.86%。

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  周边市县如何?

  以定安为例,最近三个月,二手房房价呈现上涨态势。

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  二手房楼市在一双双“有形的手”的调控下,涨幅十分喜人。

  但在涨幅一路飙高的情况下,二手房市场不容乐观。

  “这个项目本来不行了,品质很烂,卖了几年了都卖不出去,政策之前也就1万出头,现在这两个月都涨到19000了……”文昌当地一位中介“吐槽”。

  成熟的楼市状况, 应是由于大众的大量刚需导致的一手房市场火热,二手房市场的成交量和热度远远大于新房市场,如北上广深等一线城市,成交量70%以上都是二手房市场。且大多数二手房成交价格都高于新房。以上海为例,上海85%的成交量是二手房。

  海南二手房楼市为何会陷入“房价上涨一倍,但二手房不好卖”的“怪圈”?

  二手房市场会有价无市?

  事实上,目前,海南的房产市场处于一个比较尴尬的位置,简单粗暴来说,就是有钱的看不起二手房,没钱的买不起新房,想买二手房但又受限制。

  海南物价高、工资低,似乎得到了许多人的公认。海南房价更不必多言,本地人很少有能力买得起房,内地投资客成为海南楼市的主力军。目前,海南的二手房房源大多掌握在投资者、炒房客手里,“他们低价下手,然后装修一番,再高价出售”。

  而部分三四线城市,由于炒房(投资)市场大于刚需,因此,投资客大多会集中在买卖手续与贷款都比较便利的新房市场,因此会导致二手房市场的冷清,海口以及海南其他大多市县就是这样的典型,这也是二手房成交量较小的原因。

  再接着,自从海南双限购政策出台以来,不少岛外购房者被挡在门外,不少购房者对楼市持观望态度。且由于限购政策,二手房业主更加惜售,这也从另一个侧面助推了房价的上涨。

  另外,相比对新房市场,银行和信贷机构对于二手房贷款审核会更严格,贷款与按揭门槛较高,又阻挡了部分需求。

  还有一部分原因在于,外地人在海南买房多数是为了养老、度假和旅游的需求。而海南的二手房多数都集中在市区,如若是为了满足旅游与度假需求,一般都会选择郊区、海边、绿化较好的山庄置业,且大多会选择新房。

  多方原因,导致了海南二手房市场“冰火两重天”。

  真有点“你买或者不买,房价就在那里,不降不倚;你卖或不卖,客户就在那里,不买不问。”的味道。



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