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房企重回一二线城市,2020年楼市怎么走?元芳你肿么看?
来源:品房阁 作者:叶润 2020-01-09
[提要]  2019年,在“房住不炒”的主基调下,各地出台的房地产调控政策更加密集,土地市场频频低位运行,不少城市房价涨幅明显收窄,重点城市成交规模调整,房地产企业的资金面的承压,行业集中度加速提升。在如此严峻的形式下,2020年房价有什么新的变化趋势?

  2019年,在“房住不炒”的主基调下,各地出台的房地产调控政策更加密集,土地市场频频低位运行,不少城市房价涨幅明显收窄,重点城市成交规模调整,房地产企业的资金面的承压,行业集中度加速提升。在如此严峻的形式下,2020年房价有什么新的变化趋势?

  一二线城市和三四线城市的房地产市场会不会进一步分化?


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  早在2019年年底召开的中央经济工作会议上已经提前定下大基调。会议指出:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。”

  一、全面落实“因城施策”

  数据预测,2020年房地产调控将注重多方面的平衡。第一,张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡;第二,因城、因区、因时施策,实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡;第三,住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。综合来看,基于以上的三大平衡,中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制,同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。

  二、房地产金融继续监管从严

  2019年2月,时任银保监会副主席王兆星就针对房地产市场表示:“继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。”


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       2019年11月26日,中国信托业协会官网公布的数据显示,截至2019年三季度末,信托行业投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,这也是自2015年四季度以来,信托投向房地产的资金余额首次出现环比负增长。

  从融资成本来看,2019年绝大多数企业的融资成本都在上升,主要是因为境内外的融资成本在今年都在持续走高,尤其是境外发债成本,而且由于境内融资限制持续增加,企业在海外的融资占比也持续加大。

  《2019年楼市总结》显示:2019年四季度,货币政策保持宽松流动性预期的大背景下,对房地产金融依然保持严监管,确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。

  房企在未来发展中仍然要警惕三大风险:一是2020年到2022年房地产行业偿债规模保持在高位,初步统计是2020年需要偿还的规模大概在7500亿元,在这种集中偿债期的资金兑付压力下,负债率比较高的企业,就需要加强现金流管理、缩减开支,否则将面临现金流失控的风险;二是在限价、限购的调整情况下,未来高负债率的开发和去化难度也会升级,对企业的运营和资金也会提出一定的挑战;三是一些布局过于集中的企业,尤其是三四线的市场和政策调整带来的一些区划风险加大,区域型房企应该进一步优化之城市布局,平衡区域带来的市场风险。


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  三、房价下降城市继续增多

  国家统计局数据显示,2019年1~11月份,全国商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比1~10月份加快0.1个百分点;商品房销售额139006亿元,增长7.3%,增速持平。参考2018年149973亿元的销售额,2019年的销售额很有可能创下16万亿元的历史新高。

  与此同时,2019年全国商品房库存仍持续下行,截至2019年11月,商品房待售面积49221万平方米;商品住宅待售面积也持续减少,11月份为22281万平方米,同比下降12.6%。

  但在价格方面,下降趋势明显。


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  据国家统计局数据,2019年1~11月,全国70个大中城市中有44个城市新建商品住宅价格环比上涨,33个城市二手房价格环比下跌,这是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌。中指院监控的百城及十大城市新房均价累计涨幅均收窄,单月环比下跌城市数量明显增多。

  四、房企重回一二线城市

  国家统计局数据显示,2019年1~11月份,房地产开发企业土地购置面积21720万平方米,同比下降14.2%,降幅比1~10月份收窄2.1个百分点;土地成交价款11960亿元,同比下降13.0%,降幅收窄2.2个百分点。土地市场降温一方面是受房企融资难度增大影响,另一方面则是房企放缓在三四线以下城市拿地,规避风险。总体来看,房企整体在土地市场已明显理性,不但拿地谨慎,同时“地王”现象也明显减少,拉动土地溢价率整体走低。

  报告指出,住宅用地成交楼面价为历史最高水平,但平均溢价率保持在低位。2019年1~11月,全国300个城市各类用地成交楼面价为2527元/平方米,同比上涨17.9%;各类用地平均溢价率为13.9%,与2018年同期基本持平。其中,住宅用地平均溢价率为15.7%,较2018年同期下降0.3个百分点;商办用地平均溢价率为6.4%,较2018年同期下降0.8个百分点。

  预测,2020年土地市场将延续分化趋势。一线城市保持稳定,在需求的带动下,二线城市供应量则可能会有较强增长,特别是户籍制度改革,使得地方政府将更多地考虑当地库存情况及人口流动特点相适应的供给计划,而加大这些城市土地的供给;除了部分重点城市外,预计三四线城市无论是供给还是成交都将有所下降。


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    五、棚户区改造拉动投资

  2019年12月召开的中央经济工作会议还重申:“要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。”

  2017年5月,国务院常务会议决定实施2018年到2020年三年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。2018年全国棚户区改造开工626万套,2019年棚改量几乎“腰斩”,截至2019年11月底,棚户区改造开工315万套,超额完成289万套的目标任务。从棚改量来看,预计2020年棚户区改造量还剩约550万套,将带来超过1.5万亿元的投资。

  这将对房地产行业产生四大影响:首先是前期棚改资金投入较大,部分地区过度补偿导致旧改难度增加以及房地产市场过热的情况将改善;其次将盘活存量、提升存量房屋价值;第三,可能会延缓改善性需求的释放;最后,物业管理行业有望迎来巨大机会。


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        小编最后啰嗦一句,大势所趋,跟着国家政策走准没错!

  (图文均来源网络,若侵权请联系删除。)




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